买别墅有用吗,到底该买别墅吗

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：最近有套房子花了半年时间终于卖了400万，想先解决自己自住的问题，看了几次别墅叠拼，请问我买别墅自住以后回报率能超过我之前买的高层吗？

回答：不管是一线还是五线，不管是市区还是郊区，别墅永远只是自住产品，和投资增值半毛钱关系都没有。

首先，别墅的接盘侠凤毛麟角，其次，涨幅严重跑输大盘，最后，别墅是买得起装不起，等你住了10年的别墅要卖掉的时候，下家接手时一定会把几百万的装修费算在你头上。

从房价增值的纯投资角度和接盘侠的接受程度来讲，优劣排序如下：多层洋房〉高层〉大平层〉复式〉顶层复式〉底楼带地下室〉无学区老破小〉叠墅〉联排别墅〉独栋别墅。

提问:房神你好！手上有成都二套房上锦雅筑，不知道该怎么处理，8月户口满两年，向房神请教，一,六成首付置换成都合适房子二,全款置换大丰小套三,抵押出来的钱去重庆三，不卖,截断抵押的钱现在去重庆?

回答：这房子地段很差，靠近铁路，没有地铁，高新区房票还稀缺，建议卖出。卖出后建议把成都本地二套6成用掉，换个好房子，主场优势淘笋。或者卖掉后二套四成去重庆都可以。

提问：房神你好！我是才落户成都的小白，我觉得未来大源不错，以后会成为成都的城市中心吗？我觉得大家都看好这里啊。老师我这个想法对吗？

回答：我来个大胆设想，大源未来10年这个趋势，那今天第1房价梯队的金融城、大源，保不准也就10年的光阴，就会被历史滚滚车轮，洗白。

按照这个趋势，你今天买的单价42000的豪宅，那对不起，可能也就是10年，保不准就会变成桐梓林一样无人问津的老房 。富贵消失。

按照这个趋势，你今天买的大源，新川，怡心湖，未来就是老城区的衣冠庙，太升桥，建设路，太升路统统地段不保值的！

城市快速发展，每次都能买到涨幅最大区域是难度巨大的。需要提前布局买房，等到红利期来到后，迅速离场套现，再买入下一个价值低估的区域。才能收益最大化！

提问：房神你好！怎样才能知道真实的房价，现在都是以贝壳房价参考的，中间基本也以贝壳挂的房价报价，我们去看房，也要找附近的链家，所以也不一定了解真实的房价，最近就了解一套房，小区均价155左右，有套145万，一了解结果是凶宅，淘笋盘还得多看，还请群主支招

回答：只能靠看房200套的汗水来验证。贝壳的成交价是真实的，但是你不知道为什么每套房背后的细节，比如朝向，债务，送不送车位，视野，噪音大不大，晚上安全吗？

笋盘都想要，一套就可以赚30万，当普通人几年工资了。你说几年的辛苦工作有淘笋盘难吗？

一般淘笋盘，一定要多看房，多加中介的微信，让中介有房源第一时间给你联系。

提问:房神你好！自住加投资长持的话，绿地锦天府，时代豪庭，天誉，仁恒,哪个更好，绿地锦天府居然有2.5万的房子，时代豪庭一期2.9, 天誉都是三万多。

回答：买ceo就是住的，哪来那么多投资。不要以为可以兼顾。升值都不给力，绿地有一些房子临近二环，折价比较厉害。

提问:房神你好！成都投资，是不是3.5环内比西4环外地铁倒数第二站升值空间大?比如温江明信城精装一万一,犀浦成都后花园，精装一万二。从环线距离看，犀浦的成都后花园是不是比温江明信城好?但是这次后花园距离地铁差不多900米了，明信城400米。犀浦那边的产业和人口比温江大学城这边好得多么?

回答：不要有什么思维定势，后花园我并不喜欢。你可以这样子理解，距离地铁1公里步行，我宁愿地铁坐远3站，出站就是小区。

提问：房神您好，我们户口在锦江区，目前我名下1套房，88平，锦江区七中嘉祥学校旁边，一墙之隔，婚前购，市价160万，公积金贷款20多万，月供1500元，现每月公积金缴款，单位➕个人共2000元；老公名下2套，婚前购，1套贷款已结清，140平，在温江新城，珠江御景湾，市价190万，1套在锦江区盐市口，成师附小学位房，市价180万，商贷，利率上浮11%，月供5000多，20年9月，孩子上小学后就要用于自住，我体制内工作，工作地点在锦江区净居寺，老公小生意，在市区也需要租房子做工作室，温江那套相当于以租养租，嘉祥那套计划出租，租金预计3000每月，家庭收入20左右，现在想置换大平层，担心如果房价一旦上涨，就再也够不到大平层的边了，只能去温江养老，我还是想以后都在主城区生活，因为我工作相对稳定，计划还是在净居寺至东湖片区置业，在网上大概看了一些二手房和新房，觉得自住的话，好像附近只有东湖周边环境好些，可总价单价都高，想咨询房神：

您说优选大平层，是指120-143平，还是指144-200平？从家庭资产配置方面考虑，我们这样的情况，您觉得是选144以下房子还是144平以上大平层？

孩子小学和初中，高中，我们都计划在学校旁边居住，所以暂时不会去大平层自住，但又担心房价上涨，以后买不起，计划买下后，简单装修，做分割出租，以租养贷，可行吗？

现金50，是不是只能卖掉一套房子才买得起大平层？卖哪一套好？要不要用掉公积金贷款的第2次机会？目前无房票，除了JLH，还有什么可操作策略？东湖附近，或者以净居寺为中心，自住加保值增值的楼盘的大平层，请推荐几个，人居东湖长岛，翡翠城和中港跨界，保利天悦之类的，怎么样？

4，成师附小的学位房，是不是在孩子5年级左右挂出，越早出手越好？可否留着收租，或者等高点再出手？

回答：先说资格的问题，第一，先把你名下那套房子结清，过户给你老公，你们离婚（现在离婚后2年才能买房，要想快唯一的办法就是在找个人结婚）。第二，就是代持。第三，可以选择法拍，但是不能贷款。

现金50万，在加上你们家庭收入来看，要想买大平层的话。第一、拿一套优质点的抵押给银行，融资。第二、直接卖掉一套房子（建议是卖温江的）。

学位房，我们的建议是只要孩子用不到，就马上出手。因为学位房，始终都存在断崖式风险。比如政府一道文件，取消该学区，这样房子直接掉价。

你说的这几个小区人居东湖长岛，翡翠城和中港跨界，保利天悦都是非常不错的小区，自住＋保值肯定是没有问题的。我更看好翡翠城，但是要有大的涨幅，短期还是难的。

提问：房神大人你好，最近看到群内推荐八里庄板块的房子，我去看了一套成都成华区建设派的房子，价格也比较便宜。我让中介帮我去谈价格。但是据说签了有长期包租合同。据说买卖不破租赁，具体是个什么鬼？房子不好卖吗？

回答：不是什么鬼，我先给你普及一下基础知识，什么是承租人优先购买权

这个的解决办法是，业主卖房需通知承租人房屋出售事宜，内容涵盖房屋出售价格、周期、付款方式等。承租人如果在收到通知后半个月内无回应，即可认定放弃优先购买权。

另外如果承租人主动表示放弃购买，也应该签署《放弃优先购买权声明》。

如果承租人未表示放弃，业主即与他人签约，合同履行可能会存在障碍，还得承当违约责任，需要向承租人赔偿。

还有一个问题，购房人无法以所有权变更为理由单方面要求解除租赁关系。

承租人不同意解约，且没有任何违约情形的，房屋所有权变更不会影响租赁合同的效力。所以签约前必须与承租人沟通解约事宜，并留存相关证据。

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